物权法是伴随商品经济的发展而逐步完备的。自然经济，一般不需要物权法。高度集中的计划经济体制，也不需要物权法。我国的改革，是在坚持社会主义基本制度的前提下，自觉调整生产关系和上层建筑的各个方面和环节，以适应初级阶段生产力发展水平和实现现代化的历史要求。按照改革开放的要求，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律对物权作出了不少规定，这些规定已经并将继续发挥着重要作用，但这些规定，今天看来是不够的。进一步深化改革和全面建设小康社会，不仅要有较为完备的财产流通制度，还要有较为完备的财产归属和利用制度，否则，人们在社会生活中有关财产的许多行为就无所适从，审判实践中有关财产的许多纠纷就无法可依，因此，制定一部物权法是十分必要的。

　　商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”生活中常常发生这样的事，有一个房东，把自己的房子先卖给甲，并把房子交给甲使用；后由于价格、熟人等等多种原因又把该房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。试问，该房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子。没有物权法，仁者见仁，智者见智，答案可能有多种；不同的答案，对经济秩序和经济建设的影响就不同。有了物权法，物权法规定，谁是不动产的所有人，要看不动产登记簿上登记的是谁。甲虽然先买，但没有办理过户手续，乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙，因此，乙有权要求甲腾出房子。甲虽然没有办理过户手续，但甲和原房主之间订立的买卖房屋合同是有效的，甲因此受到的损失，可以按照合同要求原房主赔偿。

　　1986年制定的民法通则专门有一节规定物权。民法通则中没有出现物权概念，这节的节名用的是“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，这节说的就是物权。民法通则这节的条文不多，共有13条，但内容丰富，主要规定有：(1)根据宪法，规定了哪些财产属于国家所有或者集体所有。(2)适应改革开放的要求，明确规定国家所有或者集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法交由单位或者个人使用和收益；国家所有的矿藏可以依法由企业开采或者公民采挖。(3)较为准确地规定国有企业的经营权和土地承包经营权，都属于物权性质。(4)明确提出公民的个人财产，不仅包括房屋等生活资料，还包括法律允许公民所有的生产资料。(5)对财产所有权的转移时间，财产的共有，埋藏物、隐藏物、遗失物和漂流物的归属以及相邻关系等，作出了简要规定。

　　担保法较为全面地规定了抵押、质押和留置三种担保物权的基本方式。抵押是指债务人或者第三人在不影响自己使用的情形下，通过登记公示提供财产作为抵押物，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物的价款优先受偿。在实践中许多银行贷款都采用抵押贷款的方式。质押是指债务人或者第三人将出质的财产交债权人占有，以该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人未履行债务时，债权人有权留置该动产，并以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。担保法制定后，对进一步完善担保制度，保障银行贷款和商品交易的安全，维护经济秩序，促进社会主义市场经济的健康发展发挥了积极作用。

　　2002年制定的农村土地承包法，从法律上赋予农民长期而有保障的土地使用权，进一步稳定和完善了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村土地承包法的作用：(1)进一步明确土地承包经营权属于物权。根据二十年来土地承包的实践，农村土地承包法规定承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权；县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。这样，就从法律上杜绝因“红眼病”等原因单方面撕毁合同，侵害土地承包经营权的行为。(2)根据农村的实际情况，把多年来行之有效的党对农村土地承包的政策上升为法律，较为合理地规定土地承包经营权的转让、入股等流转问题，土地承包经营权的继承问题，承包土地的调整和收回等问题，正确地处理了农村土地的集体所有权和土地承包经营权的关系，以及随着城乡经济结构的调整，农村剩余劳动力向小城镇和大中城市转移过程中发生的问题，促进了农业经济发展和农村社会稳定。

　　除上述法律外，还有一些法律也对物权作出了规定。这些法律主要有：(1)土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法等法律，规定了土地的所有权和使用权，房地产开发利用的土地使用权，草原的所有权、使用权和承包经营权，森林、林木、林地的所有权和使用权等问题。(2)海商法和民用航空法等法律，规定了船舶的所有权和抵押权，民用航空器的所有权和抵押权等问题。(3)矿产资源法、渔业法和海域使用管理法等法律，规定了探矿权、采矿权，渔业生产者的合法权益，海域所有权和海域使用权等问题。(4)水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律，从行政管理的角度对物权的取得和行使作出了许多规定，主要是限制性和禁止性的规定。

　　物权法的原则主要有：（1）遵守法律，尊重社会公德。这项原则是针对权利人提出的。物权的取得以及行使，应当遵守法律，尊重社会公德，权利人应当在法律允许的范围内行使权利。（2）不干涉物权。这项原则是针对义务人提出的。为了让权利人充分行使物权，任何单位和个人对他人的物权负有不作为的义务。这里的不作为，有不打扰、不干预、不妨害等含义。（3）物权法定。物权法定，指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。这也是物权和债权的重大区别。合同是两个人之间的协议，对合同内容如何约定原则上由当事人决定。物权调整的是权利人和义务人之间的关系，义务人有成千上万，物权内容不能由权利人一个人说了算，也不能由一个权利人和几个义务人说了算，对权利人和成千上万义务人之间的规范只能由法律规定。为了合理利用资源，维护公共利益，物权也应当由法律规定。（4）物权公示。物权法要求成千上万的义务人负有不作为的义务，因此必须让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，我不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时米乐M6(MiLe)亚洲官方网站- 赔率最高在线投注平台，也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求物权公示，让大家知道该物是谁的，以维护权利人的合法权益。因此，必须规定，除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。（5）保护物权。权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害物权。

　　经研究，物权法草案第六十二条规定，国家、集体或者个人所有的不动产或者动产，投入到企业的，由出资人按照出资额享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。草案第六十三条规定，企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分的权利。法律另有规定的，依照其规定。草案第六十二条的规定，是根据党的十五届四中全会决定的精神规定了出资人的权益。草案第六十三条的规定，是从企业法人作为市场主体的角度，规范因不动产和动产而发生的不同市场主体之间的权利义务关系。为什么要作这两条规定呢？试举例说明。甲乙两人合资建一运输公司，甲出5台汽车，乙出一百万人民币。5台汽车原属于甲的个人资产，投到公司之后，该5台汽车需要重新登记，属于公司资产，不能再说是甲的个人资产。同样，一百万人民币原属于乙的个人资产，投到公司之后，也属于公司资产。如果把投到公司之后的资产还说是个人资产，就不存在抽逃资金，公司也没有独立的财产。那么，出资之后，甲乙得到什么呢？甲乙得到的是股权证明，或者说有纸、无纸的股票。股权证明或者股票，用马克思的话是“虚拟资本”。实际资本到哪里去了呢？实际资本在公司里。当然，出资人享有的虚拟资本，不是虚无飘缈的。我出资兴办的公司，我就成为公司的老板，或者我派人到公司去当老板，这个公司实际上是我控制的。无论是私人、集体，还是国家，都要对自己出资兴办的企业进行控制，以实现办企业的目的，维护自己的权益。国家出资的企业，必须承担对国有资产保值增值的责任，对全民负责，受国家监督，这是天经地义的。需要注意的是，国家作为出资人享有的权益和国家机关特别是行政机关依法履行经济调节、公共管理等行政职权是不同的。讲到这里，出来两种权利，一是出资人的权利，或者说股东的权利；二是企业对其动产不动产的支配的权利，简称为企业支配权。企业作为市场主体，必须对其厂房、机器设备、产成品等享有支配权，否则，就不可能自主经营、自负盈亏。出资人的权利和企业的支配权，是两种不同性质的权利，不能混为一谈，但两者又是结合的，结合的方式在于企业的活动是通过其股东会、董事会、监事会、董事长等进行的。按照民法和公司法的规定，股东会、董事会是企业的代表机关，董事长是企业的法定代表人。股东会、董事会的决定就是企业的决定，董事长的行为就是企业的行为，而股东会、董事会都是由出资人控制的，董事长或者是出资人本身，或者是出资人派遣。

　　宅基地使用权关系千家万户，而且是广大农村的农民生计问题。制定物权法，遇到的难题之一是宅基地上的住房能否转让。由于住房不能脱离土地，这个问题就演变为宅基地能否转让。对此，有两种意见：一种意见赞成宅基地使用权转让，理由主要是：（1）宅基地上的住房属于农民私有，农民对自己的住房享有所有权，当然包含转让住房的权利。（2）目前农民有闲置的住房是客观事实，允许宅基地使用权转让，有利于积极发挥物的效用。（3）当前农民一个突出问题是贷款难，允许宅基地使用权转让，有利于农民融通资金。另一种意见不赞成宅基地使用权可以转让，理由主要是：（1）从受让人角度看，依照土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。如果是同村人受让，就意味着一户可能拥有两处、三处宅基地，如果是外村人或者城里人受让，那么使用宅基地的就不是“村民”。因此，允许宅基地使用权转让，违反土地管理法的规定。（2）从出让人角度看，允许宅基地使用权转让或者抵押，农民丧失宅基地使用权后住到哪里去，我国广大农民目前还不能象城市居民一样享受低保，农村也难以形成房屋租赁市场。（3）允许宅基地使用权转让，势必造成违法多占宅基地的情形更多的发生，担心有些村干部等利用权势，多占宅基地，盖房赚钱。对宅基地使用权能否转让，必须谨慎从事。如果允许转让，必须解除转让的后顾之忧，如果不允许转让，解决农民贷款难的问题应当另谋出路。

　　土地管理法和城市房地产管理法等法律，都对建设用地使用权作出一些规定。土地管理法和城市房地产管理法中未用建设用地使用权这个概念。土地管理法规定的土地含义较广，包括农用地、建设用地和未利用地，因此，用的是“土地使用权”。城市房地产管理法用的也是“土地使用权”，但为了讲清调整范围，多处出现“房地产开发用地的土地使用权”。在现行法律的基础上，物权法在建设用地使用权一章中应当着重关注三个问题：第一，建设用地使用权的设立方式。应当尽可能采取拍卖、招标的方式设立建设用地使用权，严格限制采用划拨方式。什么条件下可以采用划拨方式，应当经过哪些程序才能决定划拨土地，应由法律或者行政法规规定。同时，要防止拍卖、招标方式“走过场”，严格依照拍卖法、招标投标法办事，严惩恶意串通，损害国家利益和集体权益的行为。集体土地被征收的，必须真正用于社会公益目的，给予合理补偿。土地补偿金的分配，要兼顾集体作为所有人的权益和农民作为承包者的权益。第二，土地不可再生，应当建立机制节约用地，提高土地利用效益。土地的使用，既包括地表，也包括地上、地下空间。国外早已开展对空间权的研究，民法以及一些单行法中也有一些规定，但资本主义国家土地多数为私有，我国土地公有，必须根据自己的国情研究土地空间权。我国研究空间权，需要弄清二个问题：一是建设用地使用权和空间权的关系；二是空间权和建设规划许可的关系。把这两个关系研究清楚了，才能准确地规定我国的空间权。第三，建设用地的回归。我国从上世纪70年代末开始改革开放，有的土地使用期限较短，如30年，很快面临到期。使用期限届满，遇到的问题，一是能不能续期，什么情况可以续期，什么情况不可以续期。从最大限度地利用现有资源出发，从有利于稳定经济秩序，发展经济出发，应当鼓励续期，但法律还得为确有必要收回到期土地留个口子。使用期限届满，遇到的另一个问题，一旦使用权人不愿意续期怎么办？地上残留的建筑物归谁？对这些问题，法律都要有一个合理规定。

　　物权法对不动产登记制度有几个问题要表态：（1）不动产登记机构。目前，依照法律规定办理转让和抵押的登记机构有十几个部门，其中涉及不动产的有六、七个部门。多个登记机构办理相互关联的不动产登记，必然出现重复登记、遗漏登记、资料分散、资源浪费、给当事人增加负担等情形。取得不动产物权的方式主要有二类：一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可其开发利用，如探矿权、采矿权等；一类是民事主体之间通过合同取得或者继承取得，如房屋所有权、米乐M6(MiLe)亚洲官方网站- 赔率最高在线投注平台(访问: hash.cyou 领取999USDT）建设用地使用权、土地承包经营权等。前一类和行政管理权关系密切，分别由不同行政机关登记管理有其合理性；后一类基本上和行政管理权没有关系，主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。因此，有的部门和不少专家呼吁，至少后一类的不动产登记机构应当统一。不动产涉及的面很广，土地、房屋是不动产，草原、林地、水库、道路也是不动产，探矿、采矿、养殖、电力和通讯等设施都涉及不动产。哪些登记机构可以统一，哪些不宜统一，统一的登记机构如何设立，登记机构是否具有行政管理的职责等问题，需要进一步研究。（2）登记机构的审查职责。经不动产登记簿记载的人是权利人，怎么保证记载不出错呢？登记机构凭有关权属证明就登记呢？还是必须审定是真正的权利人才登记呢？这个问题，涉及登记机构的责任，也涉及登记机构的效率。据了解，国外对这个问题的解决办法也不同，有的引进公证制度，有的保险机构介入，有的建立基金制度。根据我国的情况，倾向于登记机构根据有关权属证明就可以登记。权属证明可以是行政机关的确权认定，也可以是法院判决、合同书等必要文件。但对有疑点的，登记机构有权询问当事人或者实地查看。这样，基本上能保证登记不出错。万一登记错误怎么办？物权法同时规定，权利人或者利害关系人有权申请更正登记。（3）建立预告登记制度。目前商品房预售等情况大量存在，期房预售既能及时回笼资金，又给购房者多一个选择，但在实践中也发生开发商悔约，损害购房者利益的情形。建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房可以预先登记，通过登记公示的办法制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，就能预防市场交易风险，保护债权人的合法权益。